オフィス移転マニュアル

オフィス移転マニュアル -5-

使用条件

早朝出勤や残業等、ビジネス面での諸事情を考えて冷暖房（空調）の稼動時間やビルの開閉時間など「館内細則」を確認します。冷暖房については各室（あるいは各階）ごとにコントロールできる個別空調等、機能向上が進んでいる利便性の高いものがあります。その他、維持管理はどうなのかなど、日常の管理内容もオフィス選びの重要なチェックポイントになります。

賃貸借条件

物件を比較する場合は面積単価の単純な比較ではなく有効面積にも注意を払う必要があります。契約面積に共有部分が含まれるかどうかによって面積単価での比較と実質賃借料が逆転する場合が生じることにもなります。
保証金、敷金の一時負担を軽減するために保証金、敷金を下げ、その分を月々の賃料に上乗せする方法もあります。（スライド制）
主なチェック項目としては、以下のことがらがあげられます。
物件が絞れたら、賃貸条件も含めた契約内容の確認を行ないます。賃料起算日や入居日等、柔軟に対応するケースもあるので、納得の行くまで話し合いが重要です。同時に移転費用の見積り作業も進めます。その際、入居中のビルの原状回復費も含めます。

チェックポイント
使用条件
空調システム	館内細則の確認
ビル管理、保守サービス
賃貸借条件
賃料水準	保証金、敷金の水準
保証金返還時における償却の有無、契約更改における更新料の有無

フリーレントとは？

フリーレントとは、ビル入居時に当初の数ヵ月間の賃料をタダにするというもの。実質的には賃料値下げということになるのだが、名目賃料を高く保つことができ、不動産の資産価値を維持することができる。
日本では３年程前からテナント誘致の手段として使われ始めた。当初は解約予告期間中の退去による資料の二重払いの期間の賃料を移転先のビルオーナーが無料にしたことによる。現在では解約予告期間の長短にかかわらず賃貸借契約の一部と言って良い程、一般化している。フリーレントの期間は、アメリカでは賃貸借契約そのものが１０年から２０年と長期なためフリーレントの期間も１～２年が一般的であるが、日本の場合は契約期間が２年と短期なため、３ヵ月から６ヵ月間が大半を占めている。フリーレントの前程条件として賃貸借契約書の調印、保証金の預託が必要であり、共益費は対象とならない。

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